2020年起，不要乱买房

2020年终于来了。

作为1920年代的开始，今年的重要性是众所周知的。无论是全面建成小康社会，实现第一个百年奋斗目标，还是完成“十三五”规划，都意味着2020年将有所不同。

从1998年到2020年，中国住房商品化已经走过了22年。经过20多年的上行周期，房地产迎来了变革的时刻。

未来五年如何买房？

01

不要违反政策

中国楼市是典型的政策性市场。

没有什么比政策更致命，没有什么比政策的改变更能影响房地产市场了。政策的松与紧、稳与变，无论是开发商还是购房者，都必须考虑在内，必须将其作为首要变量。

显然，加息周期不应该疯狂加杠杆，去杠杆周期也不应该疯狂加杠杆。相反，降息周期不应该无动于衷，加杠杆周期也不应该过于谨慎.

请记住，没有静态的房地产市场监管，也没有静态的市场趋势。不要相信“房价不断上涨”的说辞，而忽略“房价暴跌”的说辞。

楼市政策视乎经济需要。只要经济形势发生变化，楼市政策就必然会发生变化。

无论是稳定、施压还是刺激，都要不断跟踪最新的政策动向。

政策是第一个变量，所以不要低估它。

02

寻找真实的市场信号

房地产市场一直是炒作盛行的市场。

流言蜚语盛行，有的让人迷惑扰乱预期，有的在蛊惑刚需进场的人十大不建议买房城市，有的在试探政策花言巧语。最常见的情况是，只要有一点点麻烦，就会被一些群体炒作大反弹的信号。有一些紧缩的声音，有人认为这是房子永远不会工作的迹象。

这些情绪化的猜测无助于我们真正把握市场趋势。

真正的市场信号是什么？

一是从宏观趋势上看，楼市是逆周期的，可以说是逆经济发展。

房地产市场为经济服务。当经济蓬勃发展，或由下行走向企稳甚至繁荣时，楼市自然不会轻易被激活，作为最后武器的房地产也不会轻易被激活。

相反，一旦经济需要保持稳定，房地产自然不应该过度收缩，但是否会形成刺激模式，还要看大环境。

第二，看政策声明。中国楼市是一个政策市场，政策的影响非常大。政策声明的变化也可以看作是转向的迹象。

是提“房不炒”，是强调“六稳”，是明确提出“房不刺激”，还是表示“支持房改”，还是强调“去库存” ，或者明示“支持居民合理增加杠杆”，政策走向可谓大相径庭。

三是要关注最核心的监管政策。

楼市调控是否会大规模放松，不取决于一些城市以抢人的名义进行疯狂测试，也不取决于一些地方试图规避政策限制，而取决于核心政策是否放松。

楼市调控的核心政策有三：一是限购，二是限贷，三是降息。

只要这三项核心调控政策不大幅放松，楼市的刺激模式就不会启动。

03

不买任何房子

不要乱买房，这是未来五年最真诚的忠告。

这句话的意思不是说不买卖房子，而是说你不应该买任何房子，你不应该看到房地产就想到投资。

房屋种类繁多，住宅、公寓、共有房屋、公租房、搬迁房屋、小产权房、写字楼、商铺、车位、工厂等。

这些房屋性质不同，土地产权年限不同，交易税费差异很大，市场活动差异很大，回报周期差异很大，安全边际差异更大。

那么，应该配置什么样的房子呢？

商品房显然是第一位的，这才是名副其实的房子。

70年产权，产权到期自动续期，享受免税或增值税优惠，政策最优惠，市场最广，交易最活跃，安全边际最高。

商店和办公室，小心。

从2018年到2019年，一直处于下降趋势，量价齐跌。在这个上升周期的过去四年中，它的表现严重落后于住宅。

要知道很多城市的商铺和写字楼严重过剩，再加上电子商务等互联网业态的冲击，以及经济形势的影响，选择优质商铺和写字楼并不容易。用于投资的办公楼。

公寓更加谨慎。

近两年十大不建议买房城市，公寓维权案件屡见不鲜。购买的公寓最终被认定为“办公性质”，无法居住；商人自称是公寓，最后发现自己连产权都没有，只能“租再卖”。

这种陷阱层出不穷，根本原因在于公寓的合法性一直在变化，很多地方都出台了公寓禁令。再加上公寓只有40年的产权，税费是住宅的两倍，流动性薄弱，对公寓的投资必须充分权衡。

至于其他类型的房子，则更加谨慎。搞不清楚房子的性质，就不要谈投资。

04

流动性至上

过去买房，增长空间有多大，无疑是第一位的。

安全性和流动性在未来购房中的重要性远远超出了上行空间。

安全，无需解释。流动性，顾名思义，是指变现、支付、继续杠杆杠杆，以及将资产转化为现金的能力。

任何资产，只要不能变现，终究只是纸上财富。

房子失去了流动性，这意味着没有市场，没有交易，任何价格和任何浮动利润都只是空中楼阁；意思是没有人接手，不管是对城市前景的怀疑，还是对资产的怀疑，只要没有人来接手。，那么原价是不可持续的。

那么，哪些房子缺乏流动性呢？

一是政策处于灰色地带，市场相对狭窄，交易限制太多。

这包括商业和住宅公寓、小产权房、军用庄园、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新改造可能性的老旧小区以及部分发展中国家的海外地产。

二是太旧的老房子一般都在25年以上。

如果这些老房子位于拆迁热门地区，未来拆迁收益仍有较大预期。如果拆迁不方便，甚至电梯的安装、停车场的建设都困难重重，无论是居住价值还是投资价值都会大打折扣。

需要注意的是，我国住宅建筑的设计寿命一般为50年。对于很多1980年代和1990年代的老房子来说，真正的房龄上限可能达不到这个门槛。在贷款机制上，如果房产超过30年，很难获得商业贷款，其流动性必然会大打折扣。

三是没有二手市场区域。

没有二手市场，就没有交易套现的可能。二手市场太弱，新房变现难度极大。

这包括大部分县城、二三线城市的大部分新区以及一二线城市的远郊。

05

哪些城市值得购买

不用说，一线城市、强二线城市也不是什么大问题。

现在的问题是，如何选择三四线城市？

一直很流行用一二线三四线城市的概念来对城市进行分层，但这样的分类会让人误以为只有一二线城市才有未来，三四线城市有前途。城市都失去了前景。

显然，在中心城市、都市圈和城市群日益成为发展主流的背景下，这种城市分层早已不合时宜。

今天，一个城市的投资价值不取决于是一线城市还是二线城市，而是取决于所在的都市圈和城市群。

惠州虽然只是一个三四线城市，但由于处于深莞惠都市圈的核心层，其价值自然要高于普通三四线城市。

同样，江苏昆山看似只是一个县级市，但由于毗邻上海，直接享有上海都市圈的外溢效应，其价值甚至高于普通二线省会城市。 .

对此，从城市投资价值来看，可以分为三个圈子。

一是国家城市群核心区。

粤港澳大湾区、长三角、京津冀地区是我国仅有的三个世界级城市群。成渝城市群、关中平原城市群、中原城市群、长江中游城市群是我国较为成熟的城市群。

这些城市群中的三四线城市，尤其是与中心城市相邻的三四线城市，将受益于城市群的辐射效应和整合效应。

二是中心城市及其大都市区。

都市区是指1小时交通圈内的城市矩阵。

中心城区1小时交通圈内的三四线地区可视为大城市的外郊，具有辐射效应。

三是经济发达、人口流入、产业自给自足的三四线城市。

这些城市可能不是因为经济规模小，也可能因为人口不多，或者因为地理位置不突出，所以不在传统的一二线城市之列。

其中代表有毗邻澳门的珠海、依托得天独厚的海景资源的三亚、地处长三角一体化示范区的嘉兴，以及自身经济副中心的洛阳。

06

不要小看侧身的力量

房价不涨不跌的常识被越来越多的人认可。

之所以发生这种情况，是因为房屋作为资产，作​​为一项占用六个钱包并抵押长达 20 年甚至 30 年的大笔投资，每天都会产生成本。

对于房子来说，第一个主要成本是资本成本，其中包括贷款利息和首付的潜在经济收益。

第二大成本是房屋的折旧成本。新房一旦交付，就变成了二手房，然后就会有折扣，这是一种无形的“折旧损失”。除了无形折旧，还有有形折旧。房子不断老化，折旧成本不断上升。

第三大成本是未来可能落地的物业费、取暖费和房产税。这就是买房的持有成本，只要房子在手，这些成本就很难规避。

据李迅雷财投统计，在一二线城市，持有房产的总成本高达6%-9%，而租金回报率在2%左右。

这意味着如果房价上涨不到6%，那么买房实际上每年都在亏钱。

因此，未来五年买房，不仅要优先考虑安全性和流动性，还要考虑每年的持有成本，这些成本都会转化为亏损。